Come ipotecare un appartamento e guadagnare denaro nel 2022: istruzioni passo passo con la consulenza di un esperto

A seguito della situazione dell'economia, le banche ammorbidiscono o inaspriscono la loro politica creditizia. 20 anni fa i prestiti venivano emessi con cura: garantiti o garantiti. Nel tempo sono comparsi più istituti di microfinanza ed è aumentato anche il numero di prestiti e carte di credito emessi. Il livello dei requisiti per i mutuatari è diminuito.

Ma le turbolenze economiche degli ultimi anni stanno costringendo le banche e altri istituti di credito a diventare di nuovo più selettivi. Nel 2022, l'unico modo sicuro per ottenere un prestito è ipotecare un appartamento e ottenere denaro rapidamente.

Abbiamo preparato istruzioni dettagliate e parlato con un esperto su come fare tutto bene.

La cosa principale sul pegno di un appartamento

Requisiti del mutuo dell'appartamento

Nel Nostro Paese non ci sono requisiti uniformi per l'ipoteca di un appartamento, né per l'immobile stesso, né per la persona che vuole ricevere denaro. I finanziatori sono guidati esclusivamente dai loro interessi finanziari e dalla valutazione del rischio.

Ad esempio, una banca non prenderebbe mai un appartamento negli ZATO come garanzia, perché si tratta di città chiuse. Se il mutuatario non può restituire il denaro, l'appartamento dovrà essere venduto e sarà difficile farlo. Ed è importante che il prestatore ottenga indietro i propri soldi il prima possibile. Un'altra banca potrebbe accettare un appartamento del genere, ma offrire una tariffa leggermente più alta e dare denaro meno di quanto costa effettivamente l'alloggio.

Anche il ritratto consentito del mutuatario è diverso per ciascun prestatore. Le grandi banche possono rifiutare se una persona non ha un lavoro e un reddito permanenti. O offrire condizioni meno favorevoli. Le cooperative di credito e di consumo e gli investitori privati, al contrario, non sono così critici nella valutazione del richiedente per denaro.

Abbiamo analizzato le offerte dei creditori nel 2022 e ricavato i requisiti di “media aritmetica” per le garanzie di un appartamento nel Nostro Paese.

L'appartamento si trova in una città dove è presente un ufficio di rappresentanza del prestatore. Se la banca (anche se non solo può accettare alloggi come garanzia) non ha filiali e filiali nella tua località, è improbabile che un tale appartamento venga preso in considerazione. Il motivo è semplice: se il mutuatario non può ripagare il debito, dovrà essere sfrattato, citato in giudizio e venduto. Questi sono costi per il prestatore, soprattutto se ha sede in un'altra città.

Condizioni dell'appartamento. Il prestatore non esaminerà nuovi sfondi e finestre con doppi vetri. Naturalmente, se l'appartamento è dopo un incendio, allora è illiquido. Ma in generale, bei mobili e un nuovo set da cucina non influiscono sul costo. Dopotutto, è un appartamento che viene ipotecato, che potenzialmente può essere venduto rapidamente.

È importante per i creditori che la casa non sia di emergenza, fatiscente. Ci sono requisiti per il numero di piani e il numero di appartamenti. Ad esempio, le case a due piani con sei appartamenti – tali furono costruite nei primi anni sovietici – non rientrano nei criteri della maggior parte dei creditori. Se la casa ha pavimenti in legno, anche, molto probabilmente, la cauzione non è un'opzione.

Tutte le comunicazioni devono essere funzionanti: gas, luce, riscaldamento e acqua. Molto spesso la riqualificazione illegale non è consentita. Ad esempio, se il muro tra la cucina e la stanza è stato demolito in un appartamento con una stufa a gas, questo è fondamentale. Ma se solo la dispensa fosse stata rifatta, allora è a discrezione della banca. Sono accettabili riqualificazioni legalizzate nell'ITV.

Come fa il prestatore a sapere che l'appartamento è liquido? È semplice: dovrai ordinare una valutazione. Questo è un servizio a pagamento. Nel nostro paese, il costo medio è di 5-15 mila rubli. Lo specialista verrà, scatterà foto, scriverà una conclusione: un album di valutazione. L'ispettore indicherà il costo medio di vendita di un appartamento, sulla base del quale la banca trarrà conclusioni sull'entità del prestito.

La base della proprietà. In poche parole, come hai ottenuto questo appartamento. Una base ideale per un prestatore è un contratto di vendita. Cioè, una volta hai comprato una casa da solo e ora vuoi ipotecarla. Oppure hai privatizzato un appartamento. Ricordiamo che la privatizzazione è iniziata nel 1991.

Sono diffidenti nei confronti degli appartamenti ricevuti in base a un accordo di donazione e in eredità. Soprattutto se l'appartamento si è trasferito di recente da te. Improvvisamente, tra un paio di mesi, verrà svelato un passato penale o giudiziario? Ad esempio, ci saranno eredi i cui interessi non sono stati presi in considerazione nella divisione della proprietà.

Allo stesso tempo, tali appartamenti sono ancora accettati, ma viene loro chiesto di emettere un'assicurazione sul titolo. In base a tale polizza, la compagnia di assicurazioni si impegna a pagare denaro per un appartamento se improvvisamente un accordo di donazione o un'eredità viene impugnato in tribunale.

Gli appartamenti in arresto e quelli per i quali è stato firmato un accordo di donazione non sono adatti. Il tribunale può sequestrare l'appartamento. Ciò accade quando il suo proprietario, ad esempio, è coinvolto in un procedimento penale. Oppure riscuotono i debiti da lui. Il prestatore non prenderà un appartamento per il quale è già stato redatto un accordo di donazione.

Molto spesso non accettano appartamenti affittati. Ma l'istituto di credito non può scoprirlo: fidati della tua parola. Un'altra cosa è che in caso di emergenza, questo potrebbe non giocare a tuo favore. Immagina di aver ipotecato un appartamento e assicurato, ma allo stesso tempo lo stai affittando agli inquilini. Hanno avuto una fuga di gas e l'alloggiamento è stato danneggiato. L'appartamento è stato utilizzato da altre persone e la compagnia di assicurazione si rifiuterà di pagare un risarcimento.

Requisiti per i mutuatari

Quando vuoi ottenere denaro garantito da un appartamento, il prestatore ti valuterà anche come mutuatario. Le banche hanno i criteri più severi.

Età. Nella maggior parte dei casi, un cittadino può disporre della sua proprietà dall'età di 18 anni. Esistono eccezioni per le persone di età superiore ai 16 anni, se l'emancipazione è riconosciuta attraverso il tribunale, ovvero una persona è considerata pienamente capace, il che significa che può disporre della proprietà, compreso il pegno.

Tuttavia, quando emettono prestiti, le banche aumentano l'età minima del mutuatario. La barra inferiore ha spesso 20-21 anni. La barra superiore è piuttosto ampia, dai 65 agli 85 anni. Al momento di questa età, il prestito dovrebbe essere già completamente chiuso.

Esempio. Un cittadino di 50 anni vuole ipotecare un appartamento e restituire i soldi alla banca per 20 anni. Tuttavia, la banca presta solo a mutuatari di età inferiore ai 65 anni. Cioè, dovrai prendere un prestito solo per 15 anni o cercare un'altra banca.

Esperienza lavorativa e reddito.  Le cooperative di consumo di credito (CPC) e gli investitori privati ​​sono il più fedeli possibile a coloro che vogliono ipotecare un appartamento e ottenere denaro. Le banche sono ancora una volta le più critiche su questo aspetto. Prepara un certificato 2-NDFL (a reddito), devi essere impiegato all'ultimo posto per almeno 3-6 mesi. Allo stesso tempo, le banche capiscono che non tutte funzionano ufficialmente. Pertanto, possono accettare di accettare il tuo estratto conto in alternativa. La dichiarazione dovrebbe mostrare che il mutuatario riceve denaro con una certa regolarità e che ha fondi nei suoi conti.

Storia del credito. Innanzitutto, le banche ci stanno prestando attenzione: anche il CPC lo sta guardando. La storia creditizia è conservata in uffici speciali. Trasmettono informazioni su quali prestiti sono registrati per questa persona, se i pagamenti vengono effettuati in tempo. 

Istruzioni dettagliate per ipotecare un appartamento

1. Scegli un prestatore

La scelta è tra banche, una cooperativa di consumo di credito (CPC) o un investitore privato. Ognuno ha i suoi vantaggi e svantaggi, di cui parleremo di seguito.

2. Preparare i documenti

Per ipotecare un appartamento avrai bisogno di:

• compilare un modulo di richiesta (ogni finanziatore ha il proprio modulo);
• passaporto originale con registrazione;
• il secondo documento (SNILS, patente di guida, TIN, carta d'identità militare, passaporto e talvolta tutto in una volta: ogni creditore ha i propri requisiti);
• 2-Certificato di reddito NDFL (puoi richiederlo in contabilità o scaricarlo nel tuo account personale sul sito del servizio fiscale – in primis sono le banche a richiederlo);
• una copia del quaderno di lavoro o un suo estratto (chiedono anche le banche);
• se sei sposato e non hai stipulato un contratto matrimoniale, secondo il quale il coniuge (a) non possiede un appartamento e non fa da co-mutuatario per i prestiti, allora è necessario un certificato dell'anagrafe;
• conferma della proprietà dell'appartamento: un contratto di vendita, un estratto dell'USRN, un certificato di eredità, un accordo di donazione o una decisione del tribunale.

3. Comprendere l'assicurazione e la valutazione

In primo luogo, l'istituto di credito chiederà una valutazione dell'appartamento. La legge non obbliga a farlo, ma in pratica questa procedura viene quasi sempre eseguita. È impossibile credere alla parola del mutuatario che il suo appartamento costa un certo importo. Le società di valutazione lavorano velocemente. Prima di ciò, verifica se una società di valutazione è idonea o solo tra quelle accreditate da una banca o CPC. Lo specialista verrà, farà un album di valutazione (in media in 1-3 giorni) e scriverà una conclusione sul costo dell'alloggio.

Successivamente, il prestatore potrà annunciare l'importo che è pronto a dare in garanzia. Si prega di notare che nessuno darà il 100% del prezzo di un appartamento a credito. Bene, se danno l'80-90% del valore di mercato. Ad esempio, il perito ha scritto che la proprietà vale 10 milioni di rubli. Il prestatore si impegna a fornire il 75% di tale importo, ovvero 7,5 milioni di rubli. Ricorda che il creditore non è l'acquirente dell'appartamento. Ha un compito diverso: dare denaro, guadagnare denaro e, se qualcosa è andato storto, vendere rapidamente il pegno e restituire il proprio.

Prima della transazione, dovrai concordare l'assicurazione dell'appartamento. La compagnia di assicurazione deve confermare di essere pronta ad assicurare l'oggetto e la vita del mutuatario. Formalmente, qualsiasi azienda è adatta. Tuttavia, i prestatori spesso indicano il pool di assicuratori con cui lavorano. Se scegli un'altra azienda, la domanda potrebbe essere considerata più lunga o addirittura rifiutata senza spiegazioni.

Il mutuatario non è tenuto ad assicurare il titolo (abbiamo parlato di questo servizio sopra). Ma il prestatore, anche in questo caso, può rifiutare o aumentare il tasso.

4. Registra un pegno

In questa fase, lo Stato, rappresentato da Rosreestr, è coinvolto nel caso. Questo dipartimento è responsabile della contabilità della terra e degli immobili nel paese. A lui non importa per cosa prendi un prestito ea quali condizioni. Agisce come una sorta di garante della purezza della transazione. In quella parte che d'ora in poi nell'USRN vicino al tuo appartamento ci sarà un ingombro. La dichiarazione indicherà che l'appartamento è impegnato. Ciò è necessario per evitare controversie in futuro.

5. Termini di approvazione del prestito e ricezione di denaro

In media, l'intero processo richiede 14 giorni. Questo se non ti affretti da nessuna parte, ma non ritardi la raccolta dei documenti. Diamo un'occhiata a cosa è composto questo periodo di tempo:

• pre-approvazione della domanda da parte del finanziatore – nel 2022 ci vogliono poche ore e anche minuti;
• approvazione della domanda – fino a cinque giorni, la procedura più lunga è con le banche, in questa fase è necessario fornire tutti i documenti;
• assicurazione e valutazione: le aziende lavorano rapidamente, ma non istantaneamente, ci vorranno fino a cinque giorni per queste procedure;
• registrazione di un pegno a Rosreestr – cinque giorni lavorativi dalla data di ricezione della domanda e dei documenti ad essa allegati, al momento della registrazione tramite MFC – sette giorni lavorativi, sebbene tutti possano spenderli più velocemente;
• ricevere denaro – immediatamente dopo la registrazione del pegno.

Qual è il posto migliore per affittare un appartamento?

1. Banche

L'opzione più redditizia in termini di tariffe. Sarà inferiore rispetto a CPC e investitori. Ma ipotecare un appartamento e ottenere soldi è la cosa più difficile. Perché considerano attentamente il mutuatario: conto economico, libretto di lavoro, storia creditizia. Puoi farne a meno, ma poi il tasso sarà più alto. Inoltre, la velocità di approvazione da parte delle banche è la più bassa possibile. Non otterrai soldi velocemente.

2. Investitori privati

Nel 2022, gli investitori possono emettere denaro su cauzione solo a singoli imprenditori e persone giuridiche per lo sviluppo del business. Sono vietati prestiti ai cittadini comuni.

Se hai un imprenditore individuale o una LLC e un appartamento adatto alla cauzione, puoi ottenere un prestito da un investitore. Questa è una persona normale che è interessata a fare un reddito. Allo stesso tempo, può agire attraverso un intermediario, una società di gestione che accompagna la parte legale della transazione.

Gli investitori hanno un tasso di interesse sui prestiti più elevato rispetto a banche e CPC. Ma puoi ottenere denaro il più rapidamente possibile.

3. Altre opzioni

Organizzazioni di microfinanza, sono anche MFI o "soldi veloci" non possono accettare appartamenti come garanzia. La legge vieta. Anche i banchi dei pegni non prendono alloggio. Sono rimaste solo le CPC: cooperative di consumatori di credito. Il loro registro è sul sito web della Banca Centrale¹. Se un'azienda non è nell'elenco, non lavorarci.

Il CPC presta solo ai suoi azionisti. Per gli standard moderni, il formato sembra arcaico. Dopotutto, inizialmente, le cooperative sono state inventate come “fondi di mutuo soccorso”. Cioè, un gruppo di persone si unisce e decide: aggiungiamo soldi a un fondo comune, e se uno degli azionisti ha bisogno dei fondi, gli daremo un prestito. E aiuteremo una persona e guadagneremo noi stessi.

I moderni PDA funzionano allo stesso modo, solo che accettano quasi tutti come azionisti e non è necessario pagare soldi per l'adesione. Cioè, il mutuatario viene accettato nella cooperativa, danno un prestito garantito e paga i soldi al PCC. Non appena estingue il debito, può andarsene. 

Le cooperative sono il più fedeli possibile al ritratto del mutuatario e danno l'approvazione più velocemente delle banche. Ma la loro percentuale è più alta.

Condizioni per il rimborso del mutuo dell'appartamento

Tutte le condizioni sono specificate nel contratto di prestito. Non sono molto diversi dai normali prestiti. I pagamenti devono essere effettuati ogni mese in determinate date. Puoi rimborsare anticipatamente il prestito senza alcuna penale. Quando il debito viene pagato, il deposito cauzionale viene rimosso dall'appartamento.

La banca ha il diritto di prendere la proprietà se il mutuatario è in ritardo nei pagamenti di almeno un giorno tre volte in un anno. Una vera minaccia di rimanere senza casa per tutti i membri della famiglia, compreso un minore di 18 anni.

Mentre stai saldando il debito, non puoi fare nulla con l'appartamento senza il consenso del creditore. Puoi vivere, fare anche riparazioni estetiche. Ma riqualificazione, vendita e affitto – solo con il permesso del proprietario del pegno.

Domande e risposte popolari

Risponde alle domande Avvocato di GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Fonti di:

1. Sito della Banca Centrale. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Legge federale n. 16.07.1998-FZ del 102 luglio 26.03.2022 (modificata il 01.05.2022 marzo 19396) "Sull'ipoteca (Pledge of Real Estate)" (come modificata e integrata, in vigore dall'8 maggio 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.